何でもないようなことを幸せだと思う話

第6班 「その他研究」

不動産会社から物件の資料などをもらうと、

見慣れない言葉がたくさん書いていて、正直なにがどういう意味なのか解らない!!

という方は意外とたくさんいらっしゃるかと思います。

家を買うという事は、人生でそう何度もあることではないので、普段は分からなくても問題ありません。

ただ、人生に1度か2度のマイホームの購入であるからこそ、購入時は物件の事をよく理解した上で進めていきたいものです。

さて、税金だったりマンションの構造建っている土地について、我々について・・・等々、気になる事ばかりだとは思いますが、

 

その中でも、今回は「道路」についてのお話をしていきたいと思います。

マンション・家を買うのに関係ないじゃん!税金の話をしろよ!!!

と思われるかもしれませんが、意外と重要なことなんですよ。

という事で、しばらくお付き合いくださいませ。

 

道路って??

こんな子供の質問みたいなことを聞いて!! 馬鹿にしてるのか!!? オオオォン!!?

と思わっているアナタ!ちょっと待ってください。

道路とは何ぞやという問いは意外と奥が深く大事な問題なのです。

普通に生きている分には、歩けたり車が走れれば道路という認識だとは思うのですが、法律的にはそう簡単にいきません。

法律ではどんなものが道路なのかという事が決まっているのですが、、、、

さて、ここでクイズです。

道路というものは何という法律(○○○○法)で定められているでしょう!!?

 

 

答えは・・・・

そうです!!

 

道路交通法!!!

 

 

と思ったあなた!!

残念ですが9点くらいです。

 

 

正解は、

道路交通法・道路法・土地改良法・森林法・港湾法・道路運送法・建築基準法・漁港法・自然公園法・都市公園法・国有財産法

です!!(答えは1つだけとは言ってませんよ!)

 

それぞれの法律で何が道路なのかという事を決めています。

全部説明をしているとそれだけで日が暮れてしまいますので、今回は物件の売買に関係がある建築基準法が定めている道路についてのお話です。

 

 

何でもないような事を幸せだと思いたいものですね

 

建築基準法での道路の種類

さて、建築基準法では道路をざっくり「4m以上」か「4m未満」で分類しています。

その中で、

  • 国道とか県道などの公道で、道路法による道路
  • 都市計画法とか土地区画整理法などによって作られた道路
  • 建築基準法が施行された時にすでにあった道路
  • 都市計画道路などで、2年以内にその事業がはじまるものとして行政が指定したもの
  • 一定基準に合う私道で、私道の所有者が行政から指定を受けたもの
  • 建築基準法が施行された時に、すでに建物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定を受けたもの

という定義がされています。

意味がわからないと思いますが、大丈夫です。

 

今回に関して言えば、ここは重要ではありません。

いろいろな種類があるんだなーっという程度のご理解で十分です。

売買するにあたって特に注意が必要な道路の種類が3種類あるので、その注意点を見いきましょう!

 

位置指定道路

位置指定道路というのは、一応、私道なのですが私道の持ち主が行政から「そこを道路として使ってくださいね~」という指定を受けたものの事です。
敷地が位置指定道路にだけ接道しているような土地を購入する場合、その道路を利用するために制限や、通行料・維持管理費用などの負担金がかかる場合があるので注意が必要です。

特に、敷地の購入にの時に、私道部分の所有権が得られないような場合、将来にわたり私道の使用(通行権等)や配管のための掘削等に関しての承諾を私道所有者から得ておくことがトラブルを回避するポイントとなります。

そこを通らないと家に入ることができないのに、「ここはウチの土地だから通るのも工事するのもしちゃダメ―!!」なんて言われるともうどうしようもないですからね!

 

ただし書き道路

建物を建てる時の敷地は建築基準法で決められている道路に2メートル以上接していなければなりません。接していない場合、建物の建築をすることはできません。

ですが、その敷地の周りがハラッパの様な何もない土地だったり、道路みたいな何か?だったり、国土交通省が定めている基準内の建物で、行政が許可したものについては、建物を建てていいことがあります。

本当はアウトだけど今回は特別にいいよ!!」ってことですね。

その道路のように使っている土地のことを「ただし書き道路」と呼んでいるのです。

「ただし書き道路」に接している敷地では、工事をする度に、建築基準法の規定に基づく許可(今回も道ってことにしてていいよ!みたいな)が必要になります。今は家が建っていたとしても、今度家を建てる時にも許可が下りるかどうかはやってみないと分からないので、建築が可能な土地とはみなされませんよ。

 

2項道路・みなし道路

 

2項道路というものは建基法第42条2項で定められている道路なのですが、建築基準法が施行された時、すでに建築物が立ち並んでいる幅4m未満の道で、行政の指定を受けたもの事です。

2項道路は幅が4m未満なので、建築物の建築などを行う場合には道路の中心線から2m(指定区域では原則3m)後退(セットバック)した線が道路と敷地の境界線とみなされます。

今、道の幅が4mないのはしょうがないけど、このままだと消防車とか通れないから、工事とかするときに、ちょっと下がって道の幅を4mにしてねー」というイメージでしょうか??

行政的には、とりあえず道の幅を4m以上確保しておきたいのです。

セットバック

セットバック部分は道路とみなされるため建物を建てたりはできません。壁もNGですよ。建ぺい率や容積率を計算する時の建築対象面積にも算入されませんので、どのくらいの大きさの家を建てるかという時は重要になってきます。

たとえば、2項道路に接している敷地にある建物を、老朽化したので建て直そうとした場合、(道の幅を4m確保するために)セットバックする必要があります。当然、土地の面積が減ってしまうので、建ぺい率や容積率の関係から以前と同じ規模の建物が建てられないかもしれないのです。
セットバックする面積がどの程度になるのかは、その土地を使う上で大きな問題となるので、契約時点でしっかりと確認をすることが大切ですね。

 

以上で、道路の種類についてのお話しは終わります。

次回は先程出てきた「建ぺい率と容積率」について解説していこうと思います。

分かりやすい内容になるといいですね

 

→10坪の土地に10000階建の家を建てたい!!

 

コメント

タイトルとURLをコピーしました